La responsabilidad de la propiedad es el área del derecho que hace responsables a los dueños y ocupantes de una propiedad cuando una condición peligrosa en ella lesiona a alguien que se encuentra ahí legalmente. Para ganar un reclamo en California, por lo general usted debe demostrar que una condición peligrosa creaba un riesgo de daño irrazonable, que el dueño sabía o debía haber sabido de ella, y que el dueño no la reparó ni advirtió del peligro. Los abogados de lesiones en propiedades investigan esos elementos, conservan las pruebas y tratan con la aseguradora del dueño.

Si usted se resbaló en el piso mojado de un supermercado, tropezó con una banqueta rota o le cayó encima mercancía de un estante, tal vez se pregunte si fue simple mala suerte o culpa suya. Muchas veces no fue ninguna de las dos cosas. Las tiendas, los arrendadores, los hoteles, las ciudades y otros dueños de propiedades tienen la obligación legal de mantener sus instalaciones razonablemente seguras. Esta guía explica cómo funcionan esas obligaciones y cuándo se puede hacer responsable al dueño de una propiedad.

¿Qué es la responsabilidad de la propiedad?

Nuestro abogado fundador, Shawn Rokni, lo resume de manera sencilla: "Los casos de responsabilidad de la propiedad tratan sobre condiciones peligrosas". Cuando una condición peligrosa en una propiedad lesiona a alguien que tiene el derecho legal de estar ahí, la ley de responsabilidad de la propiedad puede permitirle a esa persona recibir una compensación.

Estos casos surgen prácticamente en cualquier lugar al que va la gente, por ejemplo:

  • Supermercados y centros comerciales
  • Complejos de apartamentos y casas particulares
  • Hoteles y restaurantes
  • Estacionamientos y garajes
  • Edificios de oficinas y obras de construcción
  • Banquetas, parques públicos y otras propiedades del gobierno

La pregunta central suele ser si el dueño sabía del peligro y no hizo nada al respecto, o si el peligro existió el tiempo suficiente para que un dueño razonable, actuando con el cuidado normal, lo hubiera descubierto y corregido.

Los tres elementos de un reclamo de responsabilidad de la propiedad

Lesionarse en la propiedad de otra persona no significa automáticamente que el dueño sea responsable. Como explica Shawn: "Hay tres elementos que se deben cumplir para que un demandado sea responsable y tenga que pagar o compensar a la víctima lesionada".

1. Una condición creó un riesgo de daño irrazonable

Debe existir una condición peligrosa, como un piso mojado, escaleras rotas, una banqueta desnivelada, un hoyo oculto, mercancía inestable, mala iluminación, cables expuestos o un pasamanos flojo. En palabras de Shawn: "La condición crea un riesgo de daño irrazonable". No toda condición califica. Un tope de estacionamiento claramente visible, por ejemplo, normalmente no es un peligro irrazonable porque la gente lo espera.

2. El dueño sabía o debía haber sabido de ella

A esto se le llama conocimiento (o notificación). Un dueño puede ser responsable si creó el peligro, si realmente sabía de él o si lo habría descubierto con inspecciones razonables. Si un empleado de la tienda derrama agua, en general se considera que la tienda estaba enterada del peligro porque lo causó su propio empleado. Si un peligro permanece el tiempo suficiente para que una inspección razonable lo hubiera detectado, el dueño puede ser responsable aunque no lo supiera en realidad.

3. El dueño no lo reparó ni advirtió del peligro

Por último, el dueño no actuó de manera razonable; por ejemplo, no reparó un defecto, no limpió un derrame, no colocó una advertencia o no bloqueó el paso a un área peligrosa.

Por qué la ley les asigna esta obligación a los dueños de propiedades

La responsabilidad de la propiedad no consiste en culpar a los dueños por cada accidente. Refleja una realidad práctica: los dueños saben mucho más de su propiedad que los visitantes. Edward Yim, abogado sénior de litigio de nuestra firma, lo explica así: "Si usted ofrece su propiedad al público e invita a la gente a entrar, se presume que sabe lo que pasa en ella... La ley entiende que el dueño de un terreno va a saber más sobre la propiedad que cualquier invitado que entre".

Un cliente no tiene forma de saber si una escalera es estructuralmente sólida, si la mercancía que tiene encima se apiló de manera segura o si el charco que tiene enfrente lleva horas ahí. El dueño es quien está en mejor posición para encontrar y corregir esos peligros antes de que alguien salga lastimado.

Tipos comunes de casos de responsabilidad de la propiedad

Resbalones y caídas

Los accidentes de resbalón y caída están entre los reclamos más comunes en propiedades, y suelen deberse a líquidos derramados, refrigeradores que gotean, pisos recién trapeados o aceite y grasa. Edward señala: "Cuando una persona va caminando y de repente se resbala con una sustancia como el agua, muchas veces ahí vemos las lesiones más graves". Shawn agrega que el término se queda corto ante el daño: "Cuando uno dice 'resbalón y caída', todos piensan: 'Bueno, quizá le duele un poco la espalda'. No es así. Estas caídas pueden causar lesiones graves". Nuestros consejos de expertos sobre resbalones y caídas explican qué hacer después de una caída.

Defectos estructurales ocultos

Algunos peligros están completamente ocultos. Edward recuerda un caso relacionado con un piso alfombrado: "Cuando mi cliente pisó esa zona, el pie atravesó la alfombra y se hundió en el piso. Esa es una condición de la que la persona no tenía forma de saber, así que le correspondía al dueño de la propiedad advertirle". Como las víctimas no tienen oportunidad de evitar los defectos ocultos, estos reclamos pueden ser especialmente sólidos.

Defectos en las banquetas

Las raíces de los árboles, el movimiento del suelo y la infraestructura envejecida crean losas levantadas o rotas que hacen tropezar a los peatones. Las ciudades y otras entidades públicas pueden ser responsables cuando no dan mantenimiento a las banquetas. Los reclamos contra entidades del gobierno tienen reglas especiales y plazos cortos; por lo general exigen presentar un reclamo por escrito dentro de los seis meses posteriores a la lesión.

Mercancía que se cae

La mercancía mal apilada puede caerles encima a los clientes y causar conmociones cerebrales, lesiones cerebrales traumáticas, lesiones de cuello y hombro, y fracturas faciales. Estos incidentes normalmente se pueden prevenir con la capacitación adecuada y prácticas seguras de acomodo. Explicamos quién es responsable en nuestro artículo sobre reclamos por lesiones en supermercados causadas por mercancía que se cae.

Escaleras peligrosas

Los escalones rotos, los pasamanos flojos, la mala iluminación y las violaciones al código de construcción pueden convertir una escalera en un peligro serio. Las caídas en escaleras a menudo implican varios golpes, por lo que las lesiones suelen ser graves.

Las lesiones en casos de propiedades suelen ser graves

Una idea equivocada muy común es que los reclamos en propiedades solo involucran lesiones menores. Shawn explica por qué eso no es cierto: "Cuando usted tiene un accidente de auto... tiene bolsas de aire, tiene un carro que lo protege... En un caso de resbalón y caída, no hay nada entre su cabeza y el piso de concreto".

Entre las lesiones comunes están las fracturas de tobillo y muñeca, fracturas de cadera, lesiones de rodilla, conmociones cerebrales y lesiones cerebrales traumáticas, hernias de disco, lesiones de columna, lesiones de hombro y fracturas faciales. Los casos graves pueden requerir cirugía, rehabilitación prolongada o atención a largo plazo.

La defensa de "evidente y obvio"

Los dueños de propiedades suelen alegar que un peligro era "evidente y obvio", es decir, que usted debió haberlo visto y evitado. Un letrero amarillo brillante colocado justo frente a un derrame puede respaldar esa defensa. Pero muchos peligros no son ni de cerca tan obvios como dicen los dueños:

  • Los líquidos transparentes se confunden con muchos tipos de piso.
  • La mala iluminación puede ocultar defectos.
  • Los problemas estructurales pueden ser imposibles de ver.
  • La mercancía que se cae no da ningún aviso.

Como dice Edward: "A veces la condición no es evidente y obvia porque se confunde con el piso". Shawn plantea la pregunta clave: "El factor común aquí es que la persona que iba caminando, actuando como una persona razonable, no pudo verlo venir ni pudo evitar el peligro". Cada caso depende de sus hechos, e incluso cuando un peligro era hasta cierto punto visible, las reglas de culpa comparativa de California pueden reducir la compensación en lugar de eliminarla.

Pruebas que pueden ganar o perder su reclamo

Incluso un reclamo sólido se vuelve difícil de probar si las pruebas desaparecen. El consejo de Shawn es directo: "Uno quiere que la gente tome fotos. Que conserve esas pruebas para que el abogado pueda evaluar la condición. Una foto, un video, puede ser de gran ayuda si hay algo mal en esa propiedad".

  • Fotos del piso mojado, el escalón roto, la banqueta dañada, la falta de letreros de advertencia o la mala iluminación, tomadas lo antes posible.
  • Video. Las grabaciones de vigilancia pueden mostrar lo que pasó y cuánto tiempo existió el peligro. Edward advierte que no duran: "La mayoría de las empresas tienen un calendario de conservación para las grabaciones de vigilancia... El video es una de las pruebas que parece desaparecer con relativa rapidez". Muchos sistemas borran las grabaciones automáticamente a menos que el negocio reciba una solicitud de preservación.
  • Testigos que puedan describir cómo ocurrió la caída, cuánto tiempo estuvo ahí la condición, si los empleados lo sabían y si había alguna advertencia colocada.
  • Reportes del incidente. Muchos negocios preparan reportes internos después de una lesión. Pida que se haga uno y anote los nombres de los empleados con quienes habla.

Qué compensación puede estar disponible

Si el dueño de una propiedad es responsable de sus lesiones, un reclamo de responsabilidad de la propiedad puede buscar los mismos tipos de daños y perjuicios que otros casos de lesiones en California, entre ellos:

  • Gastos médicos pasados y futuros, como atención de emergencia, cirugía, terapia y medicamentos
  • Salarios perdidos y, en el caso de lesiones permanentes, la pérdida de la capacidad de generar ingresos en el futuro
  • Dolor y sufrimiento, y angustia emocional
  • Pérdida del disfrute de la vida
  • Gastos de su bolsillo, como el transporte a citas médicas y la ayuda en las tareas de la casa

El valor de un reclamo depende en gran medida de la gravedad de la lesión, de qué tan claramente se pueda probar que el dueño tenía conocimiento del peligro y de si el dueño alega que usted comparte parte de la culpa.

Qué hacer justo después de lesionarse en la propiedad de otra persona

  • Busque atención médica y describa exactamente cómo se lesionó.
  • Reporte el incidente al gerente, al arrendador o al dueño, y pida una copia de cualquier reporte del incidente.
  • Tome fotos del peligro, del área alrededor, de la falta de letreros de advertencia y de sus lesiones.
  • Guarde los zapatos y la ropa que llevaba puestos.
  • Obtenga los nombres y números de teléfono de los testigos y de los empleados.
  • Evite dar una declaración grabada a la aseguradora del dueño antes de recibir asesoría.

Cómo manejan las aseguradoras los reclamos en propiedades

Por sus años trabajando del lado de las aseguradoras, Shawn conoce el guion: "El ajustador va a actuar como si fuera su amigo. No va a actuar como alguien que está tratando de ahorrarle dinero a su compañía. Le va a decir: 'Queremos ayudarle. Queremos pagar sus gastos médicos'. Va a ser muy amable y simpático, pero su intención es cerrar el caso y conseguir que usted firme un finiquito".

Espere que le pidan una declaración grabada, autorizaciones médicas amplias y una oferta rápida acompañada de un finiquito. Llegar a un acuerdo demasiado pronto es uno de los mayores riesgos. "Una vez que tienen firmado el finiquito de sus reclamos, usted ya no puede presentar un reclamo por lesiones después", advierte Shawn. Edward está de acuerdo: "Tiene que asegurarse de estar completamente recuperado antes de que empecemos a hablar de un acuerdo. Porque una vez que firma ese finiquito... no puede volver a abrirlo después".

Los reclamos en propiedades bien documentados pueden resolverse con éxito. Un ejemplo de nuestra firma es un caso de lesión por piso mojado en un supermercado.

No se culpe

Muchas personas sienten vergüenza después de una caída y suponen que fueron descuidadas. Esa reacción es comprensible, pero muchas veces es equivocada. Edward les recuerda a sus clientes: "Usted tiene derecho a recorrer una tienda de manera segura" y "Esto no es culpa suya. Lo único que estaba haciendo era caminar y hacer sus compras". Los clientes, inquilinos e invitados tienen derecho a esperar instalaciones razonablemente seguras. Cuando un dueño ignora un peligro, la responsabilidad es del dueño.

Cuándo hablar con un abogado de lesiones en propiedades

Entre más pronto, mejor, porque las pruebas pueden desaparecer en cuestión de días. Aunque no esté seguro de tener un caso, una consulta gratis puede ayudarle a entender si hubo negligencia, quién podría ser responsable, qué pruebas debe conservar y qué compensación podría estar disponible.

Si usted se lesionó por una condición peligrosa en la propiedad de otra persona en Los Angeles, comuníquese con Insider Accident Lawyers para una evaluación gratis de su caso o llame al 424-INSIDER. No paga honorarios de abogado a menos que logremos obtener una compensación para usted.